土地の相続税評価額を最高80%減額|小規模宅地等の特例

 鎌ヶ谷市・船橋市の友田税理士事務所です。

 相続税を支払うため、自分が住んでいた土地を売らなければならなくなってしまった…そんなケースもありえない話ではありません。相続人がそんな酷な状況に陥らないよう、政策的な配慮として設けられているのが「小規模宅地等の特例」という制度です。この特例を受けるための要件を満たしている土地については、相続税を算定する際の評価額を50%~80%減額してくれる特例です。ここでは、この制度の概要を確認してみたいと思います。

1.小規模宅地等の特例の概要
2.特例の適用が受けられる宅地の種類
3.限度面積および減額割合
4.まとめ

1.小規模宅地等の特例の概要

 相続の開始の直前に、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業用または居住用として使用されていた宅地等で一定の要件を満たすものについては、相続税評価額の算定上、50%~80%が減額されます。

 被相続人の居住用・事業用宅地だけでなく、被相続人と生計を一にしていた親族の事業用・居住用宅地についても、この特例の適用を受けることができます。この「生計を一にしていた」とは、「同一の生活単位に属し、相助けて共同の生活を営み、ないしは日常生活の糧(資)を共通にしている場合をいう」こととされており、必ずしも同居していたことをいうものではありません。単身赴任や通学、療養などのために別居している場合であっても、常に生活費、学費、療養費などの送金が行われているような場合には「生計を一にしていた」ものとされます。同居していた場合には、明らかに独立した生活を営んでいたと認められる場合を除き、「生計を一にしていた」ものとされます。

 ※生前贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。

2.特例の適用が受けられる宅地の種類

2-1.特定事業用宅地等

 相続開始の直前に、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業に使用されていた宅地で、次の表の①②の区分ごとに事業継続要件、保有要件を満たす被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものが「特定事業用宅地等」に該当します。

相続開始直前の用途 適用要件
①被相続人の事業用宅地 事業承継・継続要件 その宅地で営まれていた被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、申告期限まで事業を営んでいること。
保有継続要件 その宅地を相続税の申告期限まで保有していること。
②被相続人と生計を一にしていた親族の事業用宅地 事業継続要件 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地で事業を引き続き営んでいること。
保有継続要件 その宅地を相続税の申告期限まで保有していること。

※事業が不動産貸付業の場合には、特定事業用宅地等には該当せず、下記2-4の貸付事業用宅地等とされます。

2-2.特定居住用宅地等

 相続開始の直前に、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の居住用として使用されていた宅地で、次の表の①②の区分ごとに取得者ごとの要件を満たす被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものが「特定居住用宅地等」に該当します。

相続開始直前の用途 適用要件
取得者 取得者ごとの要件
①被相続人の居住用宅地 被相続人の配偶者 要件なし。被相続人の居住用宅地を配偶者が取得した場合には、無条件で「特定居住用宅地等」に該当します。
被相続人と同居していた親族 相続開始時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、保有していること。
被相続人と同居していなかった親族 イ~ハの全てに該当し、かつ、取得者がニ、ホに該当すること。

イ.相続開始時に被相続人もしくは取得者が日本国内に住所を有していたこと、または、取得者が日本国内に住所を有しない場合であれば日本国籍を有していること

ロ.被相続人に配偶者がいないこと

ハ.相続開始の直前に被相続人の居住用家屋に居住していたその被相続人の法定相続人がいないこと

ニ.相続開始前3年以内に日本国内にある取得者または取得者の配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと

ホ.その宅地を相続税の申告期限まで保有していること

②被相続人と生計を一にしていた親族の居住用宅地 被相続人の配偶者 要件なし。被相続人の居住用宅地を配偶者が取得した場合には、無条件で「特定居住用宅地等」に該当します。
被相続人と生計を一にしていた親族 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること。

2-3.特定同族会社事業用宅地等

 相続開始直前から相続税の申告期限まで同族会社の事業用に使用されていた宅地で、次の表の要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものが「特定同族会社事業用宅地等」に該当します。

 ここでいう同族会社とは、相続開始直前に被相続人および被相続人の親族等が法人の発行済株式総数または出資総額の50%超を保有している法人(相続税の申告期限において清算中の法人を除く。)をいいます。

 相続開始直前の用途 適用要件
同族会社の事業用宅地 法人役員要件 相続税の申告期限にその同族会社の役員(清算人を除く。)であること。
保有継続要件 その宅地を相続税の申告期限まで保有していること。

※同族会社の事業が不動産貸付業の場合には、特定同族会社事業用宅地等には該当しません。

2-4.貸付事業用宅地等

 相続開始直前に被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業に使用されていた宅地で、次の表の①②の区分ごとにそれぞれ要件を満たす被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものが「貸付事業用宅地等」に該当します。

相続開始直前の用途 特例の適用要件
①被相続人の貸付事業用宅地 事業承継・継続要件 その宅地の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、申告期限まで貸付事業を行っていること。
保有継続要件 その宅地を相続税の申告期限まで保有していること。
②被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業用宅地 事業継続要件 相続開始直前から相続税の申告期限まで、その宅地の貸付事業を行っていること。
保有継続要件 その宅地を相続税の申告期限まで保有していること。

3.限度面積および減額割合

3-1.特例の適用を受けるものとして選択する宅地が1種類の場合

 2-1~4の要件を満たす宅地については、相続税の課税価格の計算上、次の表の区分に応じて、それぞれの限度面積までの部分について、各減額割合が適用されます。

区分 限度面積 減額割合  
特定事業用宅地等 400㎡ 80%
特定居住用宅地等 330㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地等 400㎡ 80%
貸付事業用宅地等 200㎡ 50%

3-2.特例の適用を受けるものとして選択する宅地が2種類以上の場合

 特例の適用を受けるものとして選択する宅地が複数ある場合には、下記イまたはロのいずれに該当するかに応じて、限度面積を計算します。

イ.選択する宅地が特定事業用等宅地等(①)、特定居住用宅地等(②)または特定同族会社事業用宅地等である場合

 (①+③)≦400 ㎡であり、かつ、②≦330㎡であること。

ロ.貸付事業用宅地等(④)、および、それ以外(①、②または③)を選択する場合

 (①+③)×200/400+②×200/330+④≦200㎡であること。

4.まとめ

 小規模宅地等の特例は、要件を満たす宅地について50%~80%の評価減が受けられる特例です。要件を満たしている宅地が多数あったとしても、一定の限度までしか特例の適用は受けられませんが、その限度は評価額(減額金額)ではなく、面積で定められています。つまり、単価の高い宅地ほど減額される金額が大きくなります。また、現時点では要件を満たしていない宅地でも、ちょっとした工夫で要件を満たせる場合があります。この特例をうまく活用すれば、大きな相続税の節税効果を得ることも可能です。

 ここでご紹介したのはあくまでも概要にすぎません。宅地の利用状況はさまざまなケースが考えられますが、利用状況により特例の適用が受けられたり、受けられなかったりする場合があります。安易に特例を適用して申告したところ税務調査で適用不可という指摘を受けてしまうということも考えられます。評価額の減額効果が大きい反面、これを否認されてしまった場合のダメージも大きなものとなってしまいます。小規模宅地等の特例の適用可否の判定にあたっては慎重な判断が必要です。

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