自宅の売却損の一部を税金で取り戻せる場合

 鎌ヶ谷市、船橋市の友田税理士事務所です。

 給与所得や事業所得、不動産所得などは、これらの所得金額を合計して税額を計算する「総合課税」の対象され、総合所得となります。一方、不動産を売却した場合の所得は、 総合所得と分離して税額を計算する「分離課税」とされ、分離譲渡所得となります。分離譲渡所得の損失は、原則として他の所得の黒字と相殺(損益通算)することができません。

 ところが、①10年以上の住宅ローンが残っている「居住用財産」を売却して売却損が出た場合、あるいは、②「居住用財産」を買い換えて新たに10年以上の住宅ローンを組んだ場合に限っては、他の所得と損益通算できる特例があります。

 これらの特例を利用できれば、サラリーマンの方でしたら会社で給与から天引きされた所得税を還付してもらうことができ、事業所得などがあるため確定申告している方でしたら算定される所得税額をおさえることができますので、売却損をある程度取り戻すことができます。

1.居住用財産とは
2.特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
3.居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
4.まとめ

1.居住用財産とは

 これらの特例が受けられる「居住用財産」は、次のいずれかに該当するものをいいます。

①自分が居住している家屋とその敷地
②過去に居住していた家屋とその敷地(住まなくなって3年以内のもの)
③自分が居住している家屋で災害などにより損壊した場合のその家屋の敷地(損壊して3年以内のもの)

 さらに、次のような場合でも居住用財産に該当する場合があります。

④本人は単身赴任中だが、家族が居住している家屋とその敷地
⑤居住用家屋を取り壊した跡地などで一定の要件を満たすもの
 (取壊し後に駐車場など他の用途に使用していないものに限ります)

※特例を受けるためだけに入居した場合や仮住まいを売却した場合には、特例は受けられません。また、売却先が一定の親族や同族会社などである場合にも、特例は受けられないので、注意が必要です。

2.特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

(1)特例の内容

 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超であり、10年以上の住宅ローンが残っている居住用財産を住宅ローンの残高を下回る価額で売却して売却損(譲渡損失)が生じたときは、その譲渡損失のうち一定の金額をその年の給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することができます。
 さらに損益通算よって引ききれなかった譲渡損失は、翌年以後3年にわたって繰り越して他の所得から差し引くことができます(これを繰越控除といいます)。

※この特例は、住宅ローン控除との併用が可能です。

(2)損益通算できる損失額

 居住用財産の譲渡損失の金額について、他の所得と損益通算できる金額は、売却日の前日の住宅ローン残高から居住用財産の売却価額を差し引いた残額が限度となります。
 これでは分かりにくいと思いますので、具体例で確認します。

<具体例>
居住用財産の売却価額:2,000万円
居住用財産の取得費:4,000万円
売却日前日の住宅ローン残高:3,000万円

2,000万円(売却価額)-4,000万円(取得費)=△2,000万円(譲渡損失)
3,000万円(ローン残高)-2,000万円(売却価額)=1,000万円(損益通算限度額)

 この例では譲渡損失2,000万円のうち、住宅ローン残高から売却価額を差し引いた残額1,000万円が限度額となりますので、損益通算できる金額は1,000万円となります。

 さらにこの具体例の場合に、次のようなサラリーマンの方が特例の適用を受けるとどのようになるか、確認してみます。

税引前給与収入800万円(居住用財産を売却した年、その翌年とも同額とします)
(給与所得600万円、所得控除120万円、源泉徴収税額543,600円とします)

<売却年>
600万円(給与所得)-1,000万円(損益通算額)=△400万円(繰越控除額)
 この年は所得がゼロとなるため、源泉徴収税額543,600円全額が還付され、給与所得から引ききれなかった損失400万円が翌年に繰り越されます。

<翌年>
600万円(給与所得)-400万円(繰越控除額)=200万円(所得金額)
この年の所得税額は40,800円となりますので、543,600円(源泉徴収税額)-40,800円(確定税額)=502,800円が還付されます。

(3)特例の適用を受けるための手続き

 売却した年分の確定申告書に次の書類を添付して提出しなければなりません。

●譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
●譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
●売却した居住用財産に関する次の書類
 ・登記事項証明書や売買契約書のコピーなど
  (所有期間が5年を超えることを明らかにするもの)
 ・住宅借入金等の残高証明書(売買契約日の前日のもの)
・戸籍の附票など
  (譲渡契約の前日に住民票を新住所に移してしまっていた場合には必要となります)

(4)特例の適用ができない場合

①損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

●売却相手が親子や夫婦など特別な関係のある者である場合(特別の関係には、生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人などが含まれます)

●売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
・居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

●売却した年の前年以前3年以内に居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合

②繰越控除が適用できない場合

合計所得金額が3,000万円を超える年は、繰越控除の適用は受けられません。

3.居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

(1)特例の内容

 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超である居住用財産(譲渡資産)を売却して売却損(譲渡損失)が生じた場合、売却した年の前年から売却した年の翌年までの間に10年以上の住宅ローンを組んで50㎡以上の新たな居住用財産(買換資産)を取得し、かつ、取得した年の翌年までに居住したときは、その譲渡損失の金額をその年の給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することができます。
 さらに損益通算よって引ききれなかった譲渡損失は、翌年以後3年にわたって繰り越して他の所得から差し引くことができます(これを繰越控除といいます)。

※この特例は、住宅ローン控除との併用が可能です。

(2)特例の適用を受けるための手続き

 売却した年分の確定申告書に次の書類を添付して提出しなければなりません。

●譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
●譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
●譲渡資産に関する次の書類
 ・登記事項証明書や売買契約書のコピーなど
 (所有期間が5年を超えること及び面積を証明できるもの)
 ・戸籍の附票など
  (譲渡契約の前日に住民票を新住所に移してしまっていた場合には必要となります)
●買換資産に関する次の書類
 ・登記事項証明書や売買契約書のコピーなど
 (購入年月日、家屋の床面積を証明できるもの)
 ・年末時点の住宅ローンの残高証明書

(3)特例の適用ができない場合

①損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

 2.(4)①と同様です。

②繰越控除が適用できない場合

●譲渡資産の敷地の面積が500㎡を超える場合は、500㎡を超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。

●繰越控除を適用する年の12月31日に10年以上の住宅ローンがない場合には適用できません。

●合計所得金額が3,000万円を超える年は適用できません。

4.まとめ

 これらの特例を適用するための確定申告の手続きは、一般の場合の譲渡所得の確定申告よりも煩雑になります。居住用財産を売却して損失が出てしまう場合に損失を穴埋めしてくれるありがたい特例です。慎重に特例の適用可否の判断を行い、適用可能であれば余裕をもって必要書類の準備を行ってください。

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